Sommaire
Les grands principes
Quel bail pour quelle activité ?
En principe, à chaque type de bail correspond un type d’activité.
Le bail commercial concerne les entreprises qui souhaitent exercer dans le local des activités commerciales, industrielles et artisanales.
Le bail professionnel s’adresse quant à lui aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.
Les entreprises qui exercent une activité non commerciale ou une activité de travaux immobiliers peuvent demander à ce que leur bail soit volontairement soumis au statut des baux commerciaux. En revanche, l’inverse n’est pas possible, une entreprise commerciale ou artisanale ne peut pas recourir au bail professionnel pour louer des locaux.
Quelle durée ?
Un bail commercial a obligatoirement une durée déterminée d’au moins 9 ans. Il est possible de demander sa résiliation à l’issue de chaque période de 3 ans (en pratique, on appelle les baux commerciaux des baux “3-6-9”). Si le bail est conclu pour une durée de plus de 9 ans, le contrat peut interdire toute résiliation triennale.
Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Il peut être résilié à tout moment par le locataire s’il respecte un préavis de 6 mois.
Droit au renouvellement du bail ?
C’est une des grandes différences entre le bail commercial et le bail professionnel.
Le bail commercial est protecteur pour le locataire qui développe son fonds de commerce ou son fonds artisanal dans le local loué. Il a droit au renouvellement de son bail à l’issue de la période initiale. Cette règle est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible de le priver de ce droit au renouvellement, même si une clause du contrat de bail le prévoit.
Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial à l’échéance, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction visant à le dédommager du préjudice subi (valeur du fonds, frais de déménagement, frais annexes liés au déplacement de l’activité). Dans certains cas, l’indemnité d’éviction n’est pas due (motifs graves et légitimes, destruction de l’immeuble vétuste…).
Le bail professionnel est beaucoup moins protecteur puisqu’à l’expiration du bail, le bailleur peut y mettre fin sans avoir à se justifier et sans aucune indemnité pour le locataire. Il doit simplement informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
La fixation du loyer
Le loyer est fixé librement par les parties dans les deux types de baux mais leur révision (indexation) obéit à des règles différentes.
En matière de baux professionnels, le principe est qu’il n’y a pas de révision du loyer sauf si une clause le prévoit expressément. On utilise alors l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (cet indice est publié trimestriellement par l’INSEE).
En matière de baux commerciaux, la révision du montant du loyer peut intervenir à l’issue de chaque période triennale (3-6-9) ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. L’indice à utiliser l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.
Les autres clauses importantes du bail
Sous-location
La sous-location permet au titulaire d’un bail de louer le bien à un tiers.
Le titulaire d’un bail professionnel peut sous-louer le local sauf si une clause du bail le lui interdit.
En matière de baux commerciaux, il est interdit de sous-louer le local sauf si une clause du contrat le prévoit ou si le bailleur donne expressément son accord.
Cession du bail
En matière de baux professionnels, la cession du bail est en principe autorisée, sauf une clause du bail l’interdit.
En matière de baux commerciaux, la cession du bail ne peut être interdite si le locataire cède son fonds de commerce, industriel ou artisanal. En revanche, le contrat peut prévoir les conditions dans lesquelles cette cession se réalisera.
Tableau comparatif
Vous trouverez ci-après un tableau de synthèse résumant les différences entre bail professionnel et bail commercial.
| Bail professionnel | Bail commercial | |
| Dispositions légales | ||
| Type d’activité | Activités non commerciales Activités de travaux immobiliers | Activités commerciales, artisanales, industrielles mais les professions libérales peuvent demander à bénéficier de ce statut. |
| Forme du bail | Contrat obligatoirement écrit, établi devant notaire ou sous seing privé | Contrat écrit non obligatoire mais recommandé |
| Durée | 6 années minimum | 9 années minimum |
| Résiliation anticipée du bail | Par le locataire : possible à tout moment, un préavis de 6 mois est nécessaire Par le bailleur : impossible | Par le locataire : possible à l’issue de chaque période de 3 années (sauf interdiction écrite pour les baux de plus de 9 ans). Par le bailleur : possible dans des cas limités à l’issue de chaque période triennale contre indemnité. |
| Droit au renouvellement du bail | Aucun droit de renouvellement pour le locataire | Droit d’ordre public (sauf pour des motifs graves et légitimes) (1). Une indemnité d’éviction sera due |
| Loyer | Librement fixé par les parties | Librement fixé par les parties |
| Révision du loyer | Possible si une clause du bail le prévoit. Indice utilisé : ILAT | Obligatoire à l’issue de chaque période triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. Indice utilisé : ILC ou ILAT selon l’activité du locataire |
| Dépôt de garantie | Possible (son montant est fixé librement par les parties). | Possible (son montant est fixé librement par les parties). Le dépôt est productif d’intérêts au profit du locataire (2) |
| Etat des lieux | Obligatoire à l’entrée et à la sortie | Obligatoire à l’entrée et à la sortie |
| Charges courantes et impôts dus par le locataire | Les dépenses d’entretien courant sont en principe à la charge du locataire. Le bail doit prévoir en annexe l’inventaire et la répartition des impôts et dépenses. | Les dépenses d’entretien courant sont en principe à la charge du locataire. Le bail doit prévoir en annexe l’inventaire et la répartition des impôts et dépenses. |
| Dépenses de travaux dues par le locataire | Déterminées par le contrat de bail | Dépenses d’entretien courant et réparations |
| Sous-location | Possible (sauf interdiction écrite dans le bail) | Impossible (sauf autorisation écrite dans le bail ou avec l’accord du bailleur) |
| Cession du bail par le locataire | Possible (sauf interdiction écrite dans le bail) | Possible |
| (1) Parmi les motifs graves et légitimes prévus par la loi, il y a par exemple le non-paiement du loyer et des charges, l’inexécution d’une des conditions du bail, le changement de destination des locaux sans l’accord du bailleur, la cessation sans raison de l’exploitation du fonds par le locataire. (2) Si le dépôt de garantie dépasse deux termes de loyer (C. com., art. L 145-40). | ||
Conseil ARAPL
Vous l’avez compris, il est important de bien choisir le bail qui s’appliquera au local dans lequel vous exercerez votre activité libérale.
Si vous recherchez la stabilité et la protection de votre clientèle, le bail commercial sera préféré au bail professionnel puisqu’il vous garantit la poursuite de votre activité pendant une durée plus longue et le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail à la demande du bailleur.
En revanche, si vous souhaitez un bail plus souple qui vous permettra de quitter les lieux rapidement, le bail professionnel sera à privilégier.